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  • 燕郊律师事务所提醒您买商品房时应注意哪些事宜?

  •     当前商品房销售过程中,陷阱多多,风险多多,令人防不胜防,很多购房者深感无奈,不知所措。刘律师提示,买房时应注意如下事宜:
    一、审查有效证书
        商品房预售和销售必须应当具备"五证",即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》,它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件,则该商品房不具备销售条件。
     
    二、约定定金规则
        目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金,然后才签订购房合同。由于购房者事前没看到合同,在签约与不签约之间陷入两难境地:不签吧,担心定金被没收;签吧,合同中陷阱多多。因此,建议购房者采取以下办法:1、在审查购房合同,确认没有问题之后才交定金。2、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成,出卖人必须向买受人退还定金。
     
    三、完善合同条款
        现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同,相当一部分内容已经用铅字印制好了,另一部分留空白,由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款,并做好以下工作:1、对于标准合同已印制好的选择性条款,购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。2、对于空白部分,不能由出卖人预先填好内容,然后要求买受人全盘接受,因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。3、对于双方不能协商一致的条款,应当做好记录,由双方签字确认,这是双方不能协商一致的书面凭证,如果买卖不成,购房者可据此索回定金和已付房款。
     
    四、慎签补充协议
        目前开发上通常预先拟定了购房合同补充协议,让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款,对购房者非常苛刻。因此,购房者须慎之又慎,千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议,或者干脆不签补充协议。
     
    五、拒交不合理收费
        目前商品房买卖中,购房者应当缴纳契税、印花税等,购房者应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用,如果开发商强制收取,则属乱收费,购房者有权拒绝。
     
    六、把好收楼关
        1、查看"三书一证一表":收楼时开发商必须向购房者出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》,简称"三书一证一表"。如果开发商不能提供,购房者有权拒绝收楼。
        2、看楼验楼。购房者按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收,如果发现问题或有不满意的地方,可在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。如对楼房基本满意,则在《收楼表》中签字确认。